预售许可合同效力如何认定

1.出卖人未取得商品房预售许可证明时与买受人订立的预售合同通常无效，但起诉前取得则可认定有效。同时，合同若存在《民法典》规定的无效情形，如违反法律、行政法规强制性规定，或一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，以及恶意串通损害国家、集体或第三人利益等，也会被认定无效或影响效力。
2.为保障合同效力和自身合法权益，当事人在签订预售许可合同时，要确认出卖人已取得预售许可证明。在签约前仔细审查相关文件，可要求出卖人提供证明材料。签约过程中留存好相关证据，若发现合同可能存在无效情形，及时咨询专业法律人士以采取应对措施。
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法律分析：
（1）出卖人未取得商品房预售许可证明就与买受人订立预售合同，通常该合同无效，但在起诉前取得证明的可认定有效。这为部分未及时取得许可的情况提供了一定补救机会。
（2）除预售许可问题，若合同存在《民法典》规定的违反法律、行政法规强制性规定等无效情形，合同会被认定无效。这体现了法律对合同合法性的严格要求。
（3）一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，或者恶意串通损害国家、集体或第三人利益等，合同效力也会受影响。这是对不公平、不诚信缔约行为的规制。

提醒：
签订商品房预售合同前，务必核实出卖人是否取得预售许可证明。因不同案情处理方式有别，若遇合同效力问题，建议咨询专业人士分析。
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（一）在签订商品房预售合同前，买受人应主动要求查看出卖人的商品房预售许可证明，确认其有效性和真实性，避免与未取得许可证明的出卖人签订合同。
（二）若签订合同时出卖人未取得预售许可证明，买受人可与出卖人协商约定在合理期限内取得该证明，若到期未取得可解除合同。
（三）一旦发现合同存在《民法典》规定的无效情形，如违反法律、行政法规强制性规定等，买受人可通过法律途径主张合同无效，要求出卖人返还已支付款项并承担相应责任。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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1.出卖人无商品房预售许可证明时与买受人订立的预售合同，一般认定无效；不过起诉前取得证明的，合同有效。
2.若合同存在《民法典》规定的无效情形，如违反法律法规强制规定，或一方欺诈、胁迫损害国家利益，恶意串通损害他人利益等，合同也无效。
3.当事人签预售合同，要确保出卖人有预售许可证明，保障合同效力和自身权益。
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结论：
出卖人未取得商品房预售许可证明订立的预售合同一般无效，起诉前取得则可认定有效，合同存在《民法典》规定的无效情形或其他损害国家、集体、第三人利益情况时效力也受影响，签订合同时应确保出卖人有预售许可证明。
法律解析：
依据相关规定，出卖人没有商品房预售许可证明就与买受人订立预售合同，通常会被认定无效，不过若在起诉前取得该证明，合同可认定为有效。同时，当合同出现违反法律、行政法规强制性规定等《民法典》规定的无效情形，或者有一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家集体或第三人利益等情况，合同效力都会受影响。所以，当事人在签订预售许可合同时，务必确认出卖人已取得预售许可证明，这样才能保障合同效力，维护自身合法权益。若在购房合同方面存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以获得更准确的法律建议和帮助。